龙头房企压力缓释有助于阶段性稳定市场预期

海燕艾暖

核心观点

21日万科发布公告，“21万科02”债券持有人会议高票通过核心展期议案（议案一、议案四）。本次方案以“本息兑付调整+固定兑付安排+增信措施”为核心，短期压力下降。对行业而言，龙头房企短期压力缓释有助于阶段性稳定市场预期，为行业“止跌回稳”带来更有利条件。我们看好“三好”房企、优秀商业运营商、港资房企、高分红物管公司的投资机遇。

三重保障助力万科议案通过

作为万科本次通过的核心议案，议案四的条款和25年12月相比主要增加了三重保障：1.兑付安排优化。与12月议案给予回售部分债券本息兑付时间1年缓冲期相比，本次通过的议案明确1月30日前本金兑付40%，60%展期1年，在规避2026Q1到期压力和保障债权人利益中取得平衡；2.新增固定兑付安排，10万元以内全额优先兑付；3.提供增信措施。本次议案明确武汉万云、西咸新区科筑置业应收款质押作为增信，通过“资产绑定”提升偿债能力。三重保障是议案通过的重要因素，在公司化债进程中给予缓冲。
1 l* K( e( K) G$ Q9 J* I
9 l& Y% \7 j- }& W! S5 w0 y, m龙头房企短期压力舒缓有助于阶段性稳定市场预期
( x" m0 E) `5 A. d
本次展期方案落地对万科的意义在于短期舒压，流动性得到阶段性改善，并为后续到期债务偿付提供方案范本。对房地产行业而言，意义在于：1、龙头房企偿债议案通过缓解行业信用压力方面的忧虑；2、有助于在一定时间内稳定行业预期和金融市场预期。当前房地产市场仍在“止跌回稳”过程中，万科事件的阶段性稳定给行业带来“时间换空间”的条件。后续依然需要密切关注化债进展。
6 B7 S9 H) Y2 k2 J" N* \6 h
化债进展是行业痛点，亦是“防风险”目标下的储备政策关注焦点

. c7 F. y6 T2 z& P1月1日《求是》的发文《改善和稳定房地产市场预期》中，对于政策储备的论述，特别提出“做好风险防范和应对预案，目前房地产企业债务仍然较高，不排除个别企业仍有破产重组的可能，要未雨绸缪，有效做好应对”。2026年，房企化债仍是一大重要工作，据我们统计，重点15家房企中，2025年累计削债3246亿，其中境内/境外债分别削减283/2963亿元。26年1月以来融资协调机制也有所调整，符合条件“白名单”项目贷款可展期5年（来源：财联社），后续我们需要关注更多房地产融资、去库存等潜在政策，来逐步改善房企现金流。
8 H& h* e& a/ J6 K
# z. g  U- N6 Q1 w投资建议

% G- i# s% \3 D! w8 I& s8 x龙头房企偿债方案落地标志着市场信用方面压力的短期纾解，叠加近期地产政策预期升温，有助于带来地产股估值修复机遇。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业。

7 {" D, R9 Q& P: B& T8 u- e# v( D风险提示
( o, J: P' _3 E& V% \' w
4 g1 u# X0 _9 T2 `; `6 W1 o' z% r" L地产政策波动的风险：地产相关的货币和财政政策、因城施策的调控政策存在不确定性，在房地产发展新模式的框架下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的基础性制度存在调整优化的可能，都可能对房地产行业和房企经营造成扰动。
7 P5 C  U  S9 f5 R! Z7 d5 `
地产基本面复苏不及预期的风险：24年9月以来的政策组合拳推动房地产量价表现出现改善，但若经济环境的复苏程度、居民预期的修复情况、已出台政策的落地效果不及预期，地产基本面的复苏程度和持续性也存在不及预期的可能。
7 E2 t) B% s% Q/ B
部分房企面临经营风险：若地产基本面复苏低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。

易天一人

市场压力大房产股低迷不是坏事，百姓买房子是刚需持续高价对民生影响很大